Dựa trên tài liệu “Bảng tổng hợp ý kiến đóng góp sửa đổi Luật Đất đai năm 2024” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trình bày, hàng loạt đề xuất nổi bật đã được đưa ra với mục tiêu tháo gỡ những rào cản lớn vốn tồn tại suốt nhiều năm trong lĩnh vực đầu tư và phát triển dự án. Những thay đổi này, nếu được chấp thuận, được kỳ vọng sẽ tạo ra bước ngoặt cho thị trường bất động sản và thu hút mạnh mẽ hơn nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước.
1. Đột phá trong tiếp cận đất đai và thu hồi mặt bằng
Thực trạng bế tắc vì “thiểu số chặn đường”
Một trong những thách thức lớn nhất của các nhà đầu tư hiện nay là công tác giải phóng mặt bằng (GPMB). Với các dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư buộc phải đạt được 100% thỏa thuận với người dân. Trong khi đó, chỉ cần một vài hộ không hợp tác hoặc đưa ra yêu cầu đền bù phi thực tế cũng đủ để đình trệ toàn bộ dự án, bất kể phần lớn diện tích đã được thống nhất.
Đề xuất cơ chế “lai”
Hiệp hội đề xuất một mô hình linh hoạt hơn: nếu nhà đầu tư đã đạt được tỷ lệ thỏa thuận tối thiểu (ví dụ 70%), phần diện tích còn lại sẽ được Nhà nước hỗ trợ thu hồi theo quy định. Đây là giải pháp mang tính đột phá, giúp bảo vệ quyền lợi của đa số người dân và nhà đầu tư, đồng thời ngăn chặn tình trạng “chiếm giữ chiến lược” để gây áp lực.
Mở rộng phạm vi thu hồi đất cho dự án du lịch, logistics
Ngoài ra, kiến nghị cũng đề xuất bổ sung vào diện Nhà nước thu hồi đất các dự án có ý nghĩa thúc đẩy kinh tế xã hội, như:
- Dự án du lịch, vui chơi giải trí từ 100 ha hoặc vốn đầu tư trên 20.000 tỷ đồng
- Dự án trung tâm logistics, kho bãi từ 20 ha
Điều này sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư chiến lược tiếp cận quỹ đất sạch trong các lĩnh vực then chốt.
2. Mở rộng cánh cửa cho vốn ngoại
Luật hiện hành (Điều 28) chưa cho phép nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng vốn góp hình thành từ giá trị quyền sử dụng đất – một điểm nghẽn làm chậm lại làn sóng M&A bất động sản.
Đề xuất sửa đổi lần này đề nghị cho phép nhà đầu tư nước ngoài được mua cổ phần, phần vốn góp trong doanh nghiệp Việt Nam có quỹ đất hình thành từ quyền sử dụng đất. Đây được xem là thay đổi chiến lược, vừa tăng tính thanh khoản cho thị trường, vừa mở ra kênh huy động vốn hiệu quả cho các doanh nghiệp trong nước.
3. Minh bạch hóa tài chính và chi phí đầu tư
Về khấu trừ chi phí GPMB
Hiện nay, nhà đầu tư dù ứng trước chi phí GPMB nhưng chỉ được khấu trừ một phần, thậm chí vướng thủ tục phức tạp. Đề xuất mới cho phép phần chi phí còn lại được khấu trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác, giúp cải thiện đáng kể dòng tiền cho doanh nghiệp.
Về tính chi phí phát triển dự án
Nhiều chi phí thực tế lại không được công nhận (marketing, chiết khấu, tư vấn, tiện ích…). Đề xuất lần này kiến nghị bổ sung đầy đủ các loại chi phí hợp lý, giúp xác định giá đất sát thực tế, từ đó phản ánh chính xác hiệu quả tài chính dự án.
4. Cải cách thủ tục, rút ngắn thời gian triển khai
Một trong những rào cản hành chính lớn là quy định phải có văn bản xác nhận không vi phạm pháp luật đất đai từ 63 tỉnh, thành để đủ điều kiện được giao đất. Điều này gây tốn kém, kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư.
Đề xuất mới đề xuất cơ chế tự kê khai, tự chịu trách nhiệm và kiểm tra hậu kiểm thông qua Hệ thống thông tin đất đai quốc gia – hướng đến thủ tục tinh gọn, minh bạch và nhanh chóng.
Gỡ bỏ yêu cầu lập quy hoạch 1/500 cho dự án không có nhà ở
Đối với các dự án không xây dựng nhà ở (ví dụ: công nghiệp, thương mại), đề xuất làm rõ rằng không bắt buộc lập quy hoạch chi tiết 1/500, từ đó tiết kiệm thời gian và chi phí không cần thiết.
Kết luận: Sẵn sàng cho một chu kỳ đầu tư mới
Các góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2024 lần này thể hiện nỗ lực rõ rệt trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn mang tính hệ thống:
- Gỡ bỏ bế tắc trong GPMB
- Mở đường cho vốn ngoại
- Hợp lý hóa nghĩa vụ tài chính
- Tối giản thủ tục hành chính
Nếu được thông qua, những thay đổi này sẽ không chỉ kích thích thị trường bất động sản, mà còn góp phần quan trọng trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư tại Việt Nam.